Jak wybrać działkę budowlaną, budowa domu.


Działka pod budowę.

Każdy chce mieć własny dom, tylko nie każdemu pasuje odpowiedzialność która idzie w parze z posiadaniem takiej rzeczy. Rzecz, bowiem w tym, że budowa domu to nie tylko same materiały budowlane, ale przede wszystkim odpowiednia działka pod budowę, dokumenty, pozwolenia. Istnieje na rynku wiele rodzajów działek mniej lub bardziej przygotowanych do budowy. Przede wszystkim jednak musi to być działka na której będziemy się czuli dobrze. Jeśli więc trafimy na bardzo tanią działkę, trzeba się dowiedzieć, czy nie jest to przypadkiem działka obciążona lub z wadami prawnymi, na której absolutnie nie można budować domów. Im bardziej jest przygotowana działka pod budowę, tym będzie droższa. Działka taka musi mieć przede wszystkim warunki, w których można postawić dom i bezproblemowo z niej korzystać. Zatem musi mieć dostęp do drogi publicznej, nie może być tak ułożona, że droga będzie prowadziła przez podwórko sąsiada czy jak się zdarza przez las. Idealna działka będzie miała łatwy dostęp do podłączenia mediów, przede wszystkim wody oraz prądu, kanalizacja nie musi być miejska dobrym rozwiązaniem jest przydomowa oczyszczalnia, niektóre działki są już uzbrojone. Typowe działki pod budowę mają status działki budowlanej. Można oczywiście kupić działkę rolną, pod warunkiem oczywiście, że wcześniej się dowiemy, czy będzie można przekwalifikować ją na budowlaną. Zaletą działki rolnej jest duża powierzchnia, powyżej 3000 m2 zaś działki budowlane mają powierzchnię około 800-1000 metry kw. , w mieście można nawet spotkać działki po 500-600 m. kw. Nawet mała powierzchnia działki jest wystarczająca do pobudowania budynku mieszkalnego, kilku nasadzeń, miejsca zielonego na grilla, piaskownicę czy pomieszczenia dla psa.


Jak wybrać działkę budowlaną?

Wybór działki, na której chcemy wybudować dom to jedna z poważniejszych decyzji w naszym życiu. Poniżej przedstawiamy kilka rad, które warto brać pod uwagę wybierając działkę.
Przede wszystkim lokalizacja - to jest najważniejsze kryterium, którym powinniśmy się sugerować wybierając działkę. Lokalizacja powinna być dla nas wygodna. Jeśli mamy dzieci, to pomyśleć trzeba o dostępie do infrastruktury typu przedszkola, szkoły, a także komunikacja miejska. Bo nasze dzieci kiedyś dorosną i nie będą chciały być wszędzie wożone. Ważne jest także, by w pobliżu nie było uciążliwych sąsiadów - dużych zakładów przemysłowych, ferm itp. Dom bowiem, to miejsce, w którym odpoczywamy po pracy.
Dostęp do mediów - działki wyposażone w media są droższe niż działki nieuzbrojone, ale czasami warto kupić działkę nieuzbrojoną i media podłączyć na własną rękę. Trzeba jedynie sprawdzić czy media są dostępne. Te najważniejsze to prąd i woda.
Strony świata - są istotne, jeśli mamy wybrany już wymarzony projekt. Warto bowiem korzystać ze światła dziennego w częściach, gdzie toczy się życie dlatego salon warto mieć od strony południowej lub zachodniej, a wejście od wschodu lub północy.
Stan prawny - warto sprawdzić też stan prawny nieruchomości, w tym także zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, informacje zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli działka nie podlega pod MPZP lub nie ma WZ to warto przemyśleć jej zakup. Warto także sprawdzić księgę wieczystą, w szczególności działy III i IV, w których widnieją zapisy o ograniczonych prawach rzeczowych, które obciążają działkę.

Korzystając z naszego biura nieruchomości masz pewność że nabywasz działkę ze sprawdzonym, faktycznym stanem prawnym.

Co wpływa na cenę działki budowlanej?

Co wpływa na ceny nieruchomości? Skupiając się na działkach budowlanych, główny czynnik wpływający na wysokość ceny to lokalizacja nieruchomości. Oczywistym jest, że ceny działek będę kilkukrotnie (a często nawet kilkudziesięciokrotnie) wyższe w centrach dużych miast, niż na peryferyjnych obszarach wiejskich. Istotny jest także fakt czy nieruchomość to działka uzbrojona czy nie. Uzbrojenie działki oznacza, że doprowadzone są do niej wszystkie niezbędne media (woda, prąd, gaz, kanalizacja). Jeżeli działka nie jest uzbrojona, należy dokładnie zweryfikować, czy jest możliwe bezproblemowe doprowadzenie mediów do nieruchomości. Zdarza się, że doprowadzenie wody, prądu lub gazu może wymagać bardzo wielu formalności, a nawet działań prawnych. Uzbrojenie działki może więc być bardzo kosztowne. Koszty uzbrojenia należy szczegółowo kalkulować, gdyż ostatecznie wpływają one na cenę i wartość nieruchomości. Na cenę działki wpływają również takie czynniki jak: dostęp do drogi, bliskość sieci komunikacyjnej, odległość do najbliższej szkoły czy przedszkola itd. Istotnym czynnikiem jest również bezpośrednie sąsiedztwo. Działka przeznaczona pod budowę domu, obok której znajduje się hałaśliwy zakład produkcyjny czy inne obiekty przemysłowe lub ruchliwa droga, traci na wartości. Natomiast sąsiedztwo nowych domów jednorodzinnych, lasów czy terenów rekreacyjnych podnosi wartość nieruchomości. Kupno działki budowlanej to duży wydatek i decyzja na wiele lat, warto więc szacując wartość kupowanej nieruchomości rozważyć wszystkie czynniki mogące na nią wpływać, skorzystać z usług Agenta Nieruchomości.


Mapa do celów projektowych

Posiadając już działkę pod budowę, na której chcemy postawić nasz wymarzony dom musimy zabrać się za wybór projektu. Największy wybór typowych projektów możemy kupić w internecie. Bardziej wymagającym inwestorom polecam projektowanie od podstaw z architektem. Nasz projekt musi jednak znajdować się na jakimś podkładzie. W tym momencie do pracy wkracza geodeta.
Pierwszą rzeczą jaką potrzebujemy jest mapa do celów projektowych. To właśnie na niej projektant usytuuje nasz dom. Do otrzymania tej mapy naszym obowiązkiem jest wybranie firmy geodezyjnej, która tę mapę wykona. Geodeta zapyta nas o numer działki oraz miejscowość, obręb w jakiej znajduje się nasza działka. To wszystkie niezbędne informacje jakie musimy podać.
Ceny takich map kształtują się najczęściej od 600 do nawet 1000 złotych, cena jest uzależniona od wielkości mapy, stopnia trudności pomiarów oraz dokumentacji, podkładów geodezyjnych oraz ewidencyjnych w danym obrębie. Mapa ta zawiera aktualny stan naszej działki oraz terenu wokół niej. Cześć ewidencyjną czyli granice działek, nr działek, użytki ewidencyjne, budynki, jest również część sytuacyjno-wysokościowa - to co jest na gruncie: wysokości naturalne i sztuczne, drogi, drzewa, skarpy ogrodzenia, słupy. Nie możemy zapomnieć o sieci uzbrojenia terenu, widoczna jest tam kanalizacja, energetyka, woda oraz inne sieci naziemne i podziemne. Na mapę do celów projektowych czekamy mniej więcej około dwóch tygodni do nawet całego miesiąca. Termin wykonania zależny jest od konkretnej firmy geodezyjnej wykonującej nasze zlecenie. Mapa do celów projektowych jest pierwszym krokiem po kupnie działki do spełnienia naszego marzenia jakim jest posiadanie swojego wymarzonego domu.


Przystosowanie projektu - adaptacja

Żeby uzyskać pozwolenie na budowę domu, projekt domu, który został wybrany wcześniej, musi być poddany adaptacji. To oznacza, że musi być przystosowany do tej konkretnej działki, a także do warunków tam panujących. Wszelkie określone wytyczne ustala urząd gminy lub miasta na terenie którego posiadamy działkę , gdzie ma zostać zbudowany dom.
Osoba odpowiedzialna za przystosowanie projektu do działki ma przede wszystkim w pełni zagospodarować teren i go odpowiednio i w stu procentach wykorzystać to architekt. W adoptowanym projekcie można zarejestrować także poprawki, jeśli tego sobie życzymy, jednakże wszystko w ramach rozsądku. Zrealizowany gotowy projekt posiada plan realizacyjny działki, na której ma powstać budynek. Architekt ma za zadanie dopilnować wszelkich formalności i uzgodnić projektowane sieci w Starostwie lub Urzędzie Miasta. Ważne jest, by uzyskać pozwolenie na dostawę mediów. Opinia Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej także odgrywa znaczącą rolę. Zakład ten znajduje się w starostwie, w wydziale geodezyjnym. Ten ustala odległości oddalonych od siebie innych nieruchomości.


Firma budowlana

Następnym trudnym zadaniem inwestora jest znalezienie firmy budowlanej która wybuduje nasz dom. Na rynku budowlanym jest dużo firm zajmujących się budową, lecz czy wszystkim warto powierzyć to zadanie. Przede wszystkim trzeba zacząć od znajomych co już przez to przechodzili, może mają ekipę warto polecenia. Szukając solidnej ekipy budowlanej na rynku powinniśmy zażądać ich referencji, najlepiej by wskazali kilka budów które przeprowadzili i porozmawiać z właścicielami. Pamiętajmy o spisaniu umowy, jeśli wyjdą jakieś wady po wybudowaniu czy w trakcie budowy np. wykorzystane zostaną materiały nie zgodne z projektem co jest często praktykowane lub wady konstrukcyjne, dekarz uzna że jest tak krzywo że nie da rady dachu zrobić. Umowa gwarantuje nam że poprawki zostaną zrobione, wady usunięte a cena nie zostanie negocjowana podczas roboty, słyszałem jak firmy podejmują się pracy za 30 000 zł a całość kończą na 90 000zł.

Warto również zainwestować w dobrego kierownika budowy który będzie czuwał nad całą inwestycją, przed zaczęciem budowy z nim uzgodnić co i jak ma sprawdzać.



Oddanie do użytku

Po przebrnięciu przez cały proceder budowy na koniec oddajemy dom oraz teren do użytku.

Co trzeba mieć ,,by zawiesić nasz upragniony nr na domu”. W większej części wykończony budynek, wypełniony dziennik budowy, inwentaryzację geodezyjną obiektów budowlanych oraz sieci uzbrojenia terenu, protokoły z kontroli dopuszczenia do użytkowania przez wodociągi, elektryka, kominiarza i nadzór budowlany, świadectwo charakterystyki energetyki obiektu. W większości przypadków wszystko za nas powinien pozbierać kierownik budowy on jest odpowiedzialny za wszystkie dokumenty i wpisy.

W momencie zakończenia możemy legalnie się wprowadzić i korzystać z piękna nowego domu.

Miłego korzystania.

Polub nas