Dokumenty nieruchomości · Poradnik kupującego
W księdze wieczystej sprawdzisz, komu przysługuje prawo do nieruchomości i jakie wpisy mogą wpłynąć na zakup. Warto przeczytać ją przed wpłatą pieniędzy, a nie dopiero w dniu podpisania aktu. Nie wystarczy zajrzeć do działu z hipoteką: znaczenie mają wszystkie działy, wzmianki i dokumenty wyjaśniające treść wpisów.
Najwygodniej przygotować prostą notatkę: co wynika z księgi, z czym porównano tę informację i co pozostaje do wyjaśnienia. Taki sposób pracy pomaga oddzielić potwierdzone fakty od zapewnień sprzedającego. Przy zakupie mieszkania, domu lub gruntu kolejność kontroli jest podobna, choć zestaw potrzebnych dokumentów będzie się różnił.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Poproś sprzedającego o pełny numer księgi. Elektroniczną treść można bezpłatnie przeglądać w urzędowym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wyszukania konkretnej księgi w tym systemie potrzebny jest jej numer. Adres mieszkania nie jest tym samym co numer KW.
Przeczytaj aktualną treść, a gdy trzeba prześledzić zmiany, również treść zupełną obejmującą wpisy wykreślone. Odpis zwykły przedstawia aktualny stan wpisów i wzmianki; odpis zupełny zawiera dodatkowo wpisy wykreślone. Zrzut ekranu przesłany przez sprzedającego nie daje takiej samej informacji o aktualności jak ponowne sprawdzenie księgi.
Ustal także, czy oglądasz właściwą księgę. Mieszkanie, udział w garażu i grunt stanowiący drogę mogą wymagać sprawdzenia odrębnych ksiąg. Przy domu na kilku działkach trzeba wiedzieć, które numery obejmuje transakcja.
Dział I: czy opis odpowiada kupowanej nieruchomości?
Część I-O zawiera oznaczenie nieruchomości, a I-Sp dotyczy praw związanych z jej własnością. Zacznij od porównania lokalizacji, numerów działek lub oznaczenia lokalu z dokumentacją oferty.
Różnica powierzchni pomiędzy ogłoszeniem a dokumentami wymaga wyjaśnienia. Nie zakładaj od razu błędu: ogłoszenie może używać innego sposobu liczenia powierzchni albo obejmować dodatkowe pomieszczenie. Trzeba jednak ustalić, co kupujesz i z czego wynika podana wielkość.
Przy mieszkaniu zapytaj o status piwnicy i komórki. Przy gruncie zwróć uwagę na prawa zapewniające korzystanie z innych nieruchomości, na przykład dojazd. Poproś o dokument określający treść i zakres prawa, jeśli sam zapis nie wyjaśnia sposobu jego wykonywania.
Dział II: kto może sprzedać nieruchomość?
W dziale II znajdziesz informacje o własności lub użytkowaniu wieczystym. Porównaj dane z osobą występującą jako sprzedający i dokumentem nabycia. Jeżeli występuje kilku współwłaścicieli, ustal udziały oraz to, czy oferta dotyczy całej nieruchomości, czy tylko jednego udziału.
Gdy kontakt prowadzi pełnomocnik, potrzebna jest weryfikacja pełnomocnictwa i zakresu umocowania. Przy spadku lub zmianach w sytuacji rodzinnej same aktualnie widoczne dane mogą nie wyjaśniać wszystkich okoliczności. Dokumenty powinny zostać ocenione przed ustaleniem ostatecznej ścieżki sprzedaży.
Dla kupującego praktyczne pytanie brzmi: kto będzie stroną umowy i jakie dokumenty potwierdzą uprawnienie tej osoby? Wyjaśnij to wcześniej, aby nie dowiadywać się o brakujących zgodach lub dokumentach tuż przed planowanym aktem.
Dział III: jak wpis może wpłynąć na korzystanie z nieruchomości?
Ten dział obejmuje między innymi ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteki, ograniczenia rozporządzania oraz określone prawa i roszczenia. Może ujawniać służebność, roszczenie dotyczące przeniesienia własności albo informację związaną z egzekucją.
Sam fakt występowania wpisu nie daje jeszcze pełnej odpowiedzi, czy oferta jest odpowiednia. Trzeba zrozumieć jego treść. Prawo przejazdu przez część gruntu może być zgodne z planowanym użytkowaniem albo istotnie ograniczać ustawienie ogrodzenia i zagospodarowanie posesji.
Poproś o dokument będący podstawą wpisu oraz ewentualne załączniki pokazujące obszar wykonywania prawa. Ustne wyjaśnienie „nikt już z tego nie korzysta” nie rozstrzyga, czy prawo nadal istnieje. Jeżeli ma zostać wykreślone przed sprzedażą, ustal, jakie dokumenty i czynności są do tego potrzebne.
Ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego, roszczenia i wpisy egzekucyjne wymagają indywidualnej oceny. W takiej sytuacji omów dokumenty z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem zobowiązania i przekazaniem środków.
Dział IV: hipoteka nie jest saldem kredytu
Dział IV dotyczy hipotek. Kwota wpisanej hipoteki określa zakres zabezpieczenia, a nie aktualną sumę pozostałą do spłaty. Nie należy więc obliczać rozliczenia ze sprzedającym wyłącznie na podstawie liczby widocznej w księdze.
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem potrzebne są aktualne informacje od wierzyciela, warunki spłaty oraz dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki. Harmonogram i sposób zapłaty powinny zostać dopasowane do tych warunków oraz uzgodnione z kancelarią notarialną. Jeśli zakup również jest kredytowany, trzeba uwzględnić wymagania banku kupującego.
Hipoteka może pozostać wpisana także po spłacie zobowiązania, jeżeli nie przeprowadzono jej wykreślenia. Zapewnienie o spłacie trzeba zatem poprzeć właściwymi dokumentami. Z kolei brak hipoteki nie oznacza, że sprawdzono wszystkie rozliczenia związane z nieruchomością.
Dlaczego wzmianki nie wolno pomijać?
Wzmianka sygnalizuje czynność lub postępowanie, którego wynik może nie być jeszcze widoczny w treści wpisów. Nie mówi sama w sobie, że wniosek zostanie uwzględniony. Powinna natomiast skłonić do ustalenia, czego dotyczy sprawa i jakie dokumenty zostały złożone.
Wzmianka o wniosku oraz inne wzmianki wskazane w ustawie wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podobny skutek ma ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego. Nie traktuj więc wzmianki jako technicznego szczegółu, który można odłożyć na później.
Sprawdź księgę ponownie przed kolejnym istotnym etapem transakcji. Od pierwszych oględzin do aktu mogą pojawić się nowe wpisy lub wnioski. Zapisz datę odczytu i listę kwestii wyjaśnionych od poprzedniego sprawdzenia.
Czego nie potwierdzi nawet „czysta” księga?
Księga nie jest ekspertyzą techniczną budynku, potwierdzeniem dopuszczalności planowanej budowy ani kompletnym rozliczeniem wszystkich opłat. Osobno trzeba ustalić stan lokalu, sposób jego użytkowania, sytuację osób zajmujących nieruchomość oraz dokumenty potrzebne do transakcji.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma ustawowe ograniczenia. Nie chroni między innymi nabywcy działającego w złej wierze i nie działa przeciwko niektórym prawom, takim jak dożywocie czy służebność przesyłu. Puste działy III i IV nie zastępują więc pozostałych kontroli.
Przy gruncie połącz lekturę księgi ze sprawdzeniem przeznaczenia działki, dojazdu i mediów. Przy mieszkaniu ustal, jak będzie przebiegało zebranie dokumentów i przekazanie lokalu. Szerzej opisuje to poradnik o zakupie mieszkania z pośrednikiem.
Co zrobić, gdy nieruchomość nie ma księgi?
Brak numeru KW nie powinien kończyć się zgadywaniem. Trzeba ustalić rodzaj prawa, historię nabycia, dostępne dokumenty oraz ewentualnie prowadzony zbiór dokumentów. Możliwość transakcji, potrzebę założenia księgi i wymagania związane z finansowaniem należy ocenić dla konkretnej sprawy. Nie zakładaj, że sam akt notarialny wyjaśnia każdą późniejszą zmianę stanu prawnego.
Siedem pytań przed wpłatą pieniędzy
- Czy księga dotyczy dokładnie tej nieruchomości i wszystkich praw objętych ofertą?
- Czy oznaczenie i powierzchnia są zgodne z pozostałą dokumentacją?
- Czy ustalono osoby uprawnione do sprzedaży oraz zakres ich praw?
- Czy wyjaśniono każdy wpis w dziale III?
- Czy dla hipotek przygotowano aktualne dokumenty i sposób rozliczenia?
- Czy wiadomo, czego dotyczą wzmianki i jaki jest stan postępowań?
- Jakie informacje trzeba jeszcze potwierdzić poza księgą?