Jak powstało biuro nieruchomości
Historia biur nieruchomości sięga kilku stuleci wstecz. Jednym z pierwszych biur nieruchomości na świecie był firmą, założona w 1744 roku w Stanach Zjednoczonych, która zajmowała się kupnem i sprzedażą gruntów. W Europie biura nieruchomości zaczęły powstawać w XIX wieku, gdy zaczęły rozwijać się większe miasta i potrzeba stała się bardziej wyraźna.
W Polsce biura nieruchomości pojawiły się po II wojnie światowej. W latach 50. i 60. XX wieku były to głównie państwowe przedsiębiorstwa, zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami i ich wynajmem. W latach 70. i 80. pojawiły się pierwsze prywatne biura nieruchomości, które zajmowały się pośrednictwem w sprzedaży i wynajmie nieruchomości.
Od tego czasu biura nieruchomości zaczęły rozwijać się i specjalizować w różnych dziedzinach, takich jak pośrednictwo w sprzedaży i wynajmie nieruchomości mieszkalnych, komercyjnych, gruntów, a także zarządzanie nieruchomościami czy doradztwo inwestycyjne. Obecnie biura nieruchomości są ważnym elementem rynku nieruchomości i pomagają w realizacji transakcji dla klientów poszukujących kupna, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
Artykuł w przygotowaniu !!!
Pośrednik nieruchomości , agent nieruchomości lub nieruchomości jest osoba, która reprezentuje sprzedawców i nabywców nieruchomości lub nieruchomości . Podczas gdy broker może działać niezależnie, agent zwykle działa pod licencjonowanym brokerem w celu reprezentowania klientów. Brokerzy i agenci są upoważnieni przez państwo do negocjowania umów sprzedaży i zarządzania dokumentacją wymaganą do zamykania transakcji dotyczących nieruchomości. Kupującym i sprzedającym na ogół radzi się, aby skonsultowali się z licencjonowanym specjalistą od nieruchomości w celu uzyskania pisemnej definicji prawa agencyjnego danego stanu , a wiele stanów wymaga, aby pisemne oświadczenia były podpisane przez wszystkie strony, określające obowiązki i zobowiązania Ogólnie rzecz biorąc, pośrednicy / agenci w obrocie nieruchomościami dzielą się na cztery kategorie reprezentacji:
- Agenci sprzedającego, zwani potocznie „maklerami wystawiającymi” lub „agentami wystawiającymi”, są zatrudniani przez właścicieli do pomocy przy sprzedaży lub dzierżawie nieruchomości marketingowych.
- Agenci kupującego to brokerzy lub sprzedawcy, którzy pomagają kupującym, pomagając im w zakupie nieruchomości.
- Podwójni agenci pomagają zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu w tej samej transakcji. Aby chronić swoją licencję na wykonywanie zawodu, pośrednik w obrocie nieruchomościami jest winien obu stronom uczciwe i uczciwe transakcje i musi zażądać, aby obie strony (sprzedawca i kupujący) podpisały umowę o podwójnym przedstawicielstwie. Specjalne przepisy / zasady często mają zastosowanie do podwójnych agentów, zwłaszcza w przypadku negocjacji ceny. W sytuacjach podwójnej agencji konflikt interesów jest bardziej prawdopodobne, co zwykle skutkuje utratą poparcia dla obu stron. Indywidualne prawa stanowe są różne i interpretują podwójną agencję w różny sposób, a niektóre już na to nie pozwalają. W niektórych stanach podwójna agencja może być praktykowana w sytuacjach, gdy ten sam dom maklerski (ale nie agent) reprezentuje zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Jeśli jeden agent z biura maklerskiego ma notowany dom, a inny agent z tego biura maklerskiego ma umowę kupna-brokerskiego z kupującym, który chce kupić notowaną nieruchomość, podwójna agencja ma miejsce, zezwalając na wyznaczenie każdego agenta jako „wewnątrz przedsiębiorstwa” agent. Jedynie sam broker jest agentem podwójnym.
Brokerzy transakcyjni zapewniają kupującemu i sprzedającemu ograniczoną formę reprezentacji, ale bez żadnych zobowiązań powierniczych. Mając jedynie relację pośredniczącą, brokerzy transakcyjni pomagają kupującym, sprzedającym lub obojgu podczas transakcji bez reprezentowania interesów którejkolwiek ze stron, którą można następnie uznać za klientów. Świadczona pomoc to dokumenty prawne dotyczące umowy między kupującym a sprzedającym, określającej sposób, w jaki nastąpi przeniesienie własności.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami zazwyczaj otrzymuje prowizję od nieruchomości za pomyślne zakończenie sprzedaży. W Stanach Zjednoczonych prowizja ta może ogólnie wynosić od 5 do 6% ceny sprzedaży nieruchomości w przypadku brokera oferującego pełną obsługę, ale odsetek ten zależy od stanu, a nawet regionu. Prowizję tę można podzielić z innymi uczestniczącymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami lub agentami. Brokerzy płacący ryczałtowo i brokerzy pobierający opłaty za usługi mogą pobierać znacznie niższe opłaty w zależności od rodzaju oferowanych usług.
Koncesjonowanie
W Stanach Zjednoczonych pośrednicy w obrocie nieruchomościami i sprzedawcy są licencjonowani przez każdy stan, a nie przez rząd federalny. Każdy stan posiada „komisję” ds. Nieruchomości, która monitoruje i udziela licencji pośrednikom i agentom nieruchomości. Na przykład niektóre stany zezwalają tylko prawnikom na tworzenie dokumentacji w celu przeniesienia nieruchomości, podczas gdy inne stany zezwalają również licencjonowanemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Istnieją przepisy stanowe określające rodzaje relacji, które mogą istnieć między klientami a licencjobiorcami nieruchomości oraz zgodne z prawem obowiązki koncesjonariuszy w zakresie reprezentowania klientów i ogółu społeczeństwa. Zasady różnią się znacznie, zgodnie z definicją ustawową w poszczególnych stanach, na przykład w zakresie tematów obejmujących język prawniczy niezbędny do przeniesienia nieruchomości, stosunków agencyjnych, inspekcji, ujawnień, kształcenia ustawicznego i innych przedmiotów.
W większości jurysdykcji w Stanach Zjednoczonych osoba musi mieć licencję na wykonywanie licencjonowanej działalności, a działalność ta jest zdefiniowana w statutach każdego stanu. Główną cechą wymogu posiadania koncesji na wykonywanie tych czynności jest praca wykonywana „za wynagrodzeniem”. Stąd, hipotetycznie, jeśli ktoś chce pomóc przyjacielowi w sprzedaży lub kupnie nieruchomości i nie oczekuje się w zamian żadnego odszkodowania, wówczas licencja nie jest potrzebna do wykonania całej pracy. Ponieważ jednak większość ludzi oczekiwałaby wynagrodzenia za swoje wysiłki i umiejętności, licencja byłaby wymagana przez prawo, zanim osoby, które mogą otrzymać wynagrodzenie za usługi świadczone jako pośrednik w obrocie nieruchomościami lub agent. Działalność nielicencjonowana jest nielegalna, a państwowa komisja nieruchomości ma prawo nakładać grzywny na osoby, które działają jako licencjobiorcy nieruchomości, ale kupujący i sprzedający występujący jako zleceniodawcy w sprzedaży lub zakupie nieruchomości zwykle nie muszą posiadać licencji. Należy zauważyć, że w niektórych stanach prawnicy zajmować się sprzedażą nieruchomości za wynagrodzeniem bez posiadania licencji jako brokerzy lub agenci. Jednak nawet prawnicy mogą wykonywać tylko czynności związane z nieruchomościami, które są związane z ich pierwotną pracą jako prawnik. Nie może być tak, że prawnik może zostać agentem sprzedającym, jeśli klient żąda tylko takiej usługi. Prawnicy nadal musieliby posiadać licencję pośrednika, jeśli chcieliby wykonywać licencjonowaną działalność. Prawnicy mają jednak przerwę w spełnieniu minimalnych wymagań edukacyjnych (na przykład 90 godzin w Illinois). [3]
Specyficzne przepisy dotyczące reprezentacji państw
Niektóre stanowe komisje ds. Nieruchomości - zwłaszcza na Florydzie po 1992 r. (I przedłużone w 2003 r.) I w Kolorado po 1994 r. (Ze zmianami w 2003 r.) Stworzyły opcję braku pośrednictwa lub relacji powierniczej między pośrednikami a sprzedającymi lub kupującymi.
Jak zauważyła South Broward Board of Realtors, Inc. w liście do komisji ustawodawczych stanu Floryda:
„Broker transakcyjny przeprowadza transakcję poprzez zebranie razem chętnego kupującego i chętnego sprzedającego i dostarcza dokumentację prawną dotyczącą szczegółów umowy prawnej między nimi. Broker transakcji nie jest powiernikiem żadnej ze stron, ale musi przestrzegać prawa a także standardy zawodowe i etyczne ”. (np. Kodeks Etyki NAR ).
W rezultacie w 2003 r. Na Florydzie utworzono system, w którym domyślna relacja brokerska obejmowała „wszyscy licencjobiorcy ... działający jako pośrednicy transakcji, chyba że jeden agent lub nie zostanie ustanowiona pisemna relacja z klientem” a statut wymagał pisemnego ujawnienia kupującemu lub klientowi sprzedającemu relacji pośrednictwa transakcyjnego tylko do 1 lipca 2008 roku.
W przypadku Florydy [7] i Kolorado [5] podwójna agencja i podagencja (gdzie zarówno agenci wystawiający, jak i sprzedający reprezentują sprzedawcę) już nie istnieją.
Inni brokerzy i agenci mogą skupić się na reprezentowaniu kupujących lub najemców w transakcjach dotyczących nieruchomości. Jednak licencja jako pośrednik lub sprzedawca upoważnia licencjobiorcę do prawnego reprezentowania stron po obu stronach transakcji i dostarczania niezbędnej dokumentacji do prawnego przeniesienia nieruchomości. Decyzja biznesowa należy do licencjobiorcy. Są to grzywny dla osób działających jako pośrednicy w obrocie nieruchomościami, gdy nie mają licencji państwa.
W Wielkiej Brytanii pośrednik w obrocie nieruchomościami to osoba lub podmiot gospodarczy, którego działalność polega na sprzedaży nieruchomości w imieniu klientów. Istnieją znaczne różnice między działaniami, uprawnieniami, obowiązkami i zobowiązaniami brokerów i pośredników w obrocie nieruchomościami w każdym kraju, ponieważ różne kraje przyjmują znacząco różne podejścia do marketingu i sprzedaży nieruchomości.
Umowa na piśmie
Ważne jest, aby mieć jasną pisemną dokumentację prawną do umowy między brokerem a klientem, w celu ochrony ich obu. Jeżeli strony zawrą jedynie ustne porozumienie, bardziej prawdopodobne jest, że powstanie spór dotyczący umowy o reprezentowanie klientów i sposobu sprzedaży nieruchomości. Dokumentacja prawna jest wymagana w celu określenia, czy broker może wyegzekwować umowę o odszkodowanie między stronami, czas trwania relacji, czy relacja jest „wyłączna” i inne kwestie. Wykonalność umów ustnych , jakie rodzaje umów prawnych muszą być sporządzane na piśmie i inne ważne kwestie różnią się w zależności od stanu.
Edukacja w zakresie nieruchomości
Aby uzyskać licencję, większość stanów wymaga, aby kandydat poświęcił minimalną liczbę godzin na naukę prawa nieruchomości przed przystąpieniem do państwowego egzaminu licencyjnego. Taka edukacja jest często zapewniana przez firmy zajmujące się nieruchomościami lub firmy edukacyjne, z których każda ma zazwyczaj licencję na prowadzenie takich kursów w swoich stanach. Kursy mają na celu przygotowanie nowego koncesjonariusza przede wszystkim do prawnych aspektów praktyki przenoszenia nieruchomości oraz zdania egzaminu licencyjnego.
Po uzyskaniu licencji licencjobiorca w większości stanów jest początkowo wyznaczany na sprzedawcę i musi pracować na licencji brokera. Niektóre inne stany niedawno zniosły licencję sprzedawcy i zamiast tego wszyscy licencjobiorcy w tych stanach automatycznie uzyskują licencję brokera.
Agent nieruchomości musi umieścić swoją licencję pod zarządem pośrednika. Zwykle w firmie może być wielu licencjobiorców posiadających licencje maklerskie, ale tylko jeden broker lub sama firma jest brokerem zarządzającym lub głównym, a ta osoba lub firma jest wówczas prawnie odpowiedzialna za wszystkich licencjobiorców posiadanych na podstawie ich licencji.
Terminu agent nie należy mylić ze sprzedawcą ani brokerem. Agent to po prostu licencjobiorca, który nawiązał stosunki agencyjne z klientem. Broker może być również agentem klienta. Zwykle jest to firma, która ma rzeczywisty stosunek prawny z klientem za pośrednictwem jednego z pracowników sprzedaży, czy to sprzedawców, czy brokerów.
We wszystkich państwach licencjobiorca musi ujawnić potencjalnym kupującym i sprzedającym charakter ich relacji [8] w ramach transakcji i ze stronami. Zobacz poniżej relacje brokera / licencjobiorcy ze sprzedawcami i ich relacje z kupującymi .
W Stanach Zjednoczonych istnieją zwykle dwa poziomy profesjonalistów z branży nieruchomości licencjonowanych przez poszczególne stany, ale nie przez rząd federalny:
Różnica między sprzedawcami a brokerami
Przed wprowadzeniem usługi Multiple Listing Service (MLS) w 1967 r., Kiedy brokerzy (i ich licencjobiorcy) reprezentowali sprzedawców jedynie poprzez świadczenie usług w zakresie dostarczania dokumentacji prawnej dotyczącej przeniesienia nieruchomości, termin „sprzedawca nieruchomości” mógł być bardziej odpowiedni niż tak jest dzisiaj, biorąc pod uwagę różne sposoby, w jakie pośrednicy i licencjobiorcy pomagają kupującym w procesie prawnym dotyczącym przenoszenia nieruchomości. Jednak z prawnego punktu widzenia termin „sprzedawca” jest nadal używany w wielu stanach na określenie licencjobiorcy nieruchomości .
Sprzedawca nieruchomości (lub, w niektórych stanach, pośrednik w obrocie nieruchomościami)
Kiedy osoba po raz pierwszy uzyskuje licencję na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, uzyskuje licencję sprzedawcy nieruchomości (w niektórych stanach używa się terminu „pośrednik”) od stanu, w którym będzie wykonywał praktykę. Aby uzyskać pozwolenie na obrót nieruchomościami, kandydat musi zdać określone zajęcia (od 40 do 120 godzin) oraz zdać egzamin państwowy z zakresu prawa nieruchomości i praktyki. Aby pracować, sprzedawcy muszą być powiązani (i działać pod zwierzchnictwem) z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na przykład w Delaware kurs licencjonowania wymaga od kandydata odbycia 99 godzin zajęć w celu zakwalifikowania się do egzaminu państwowego i ogólnokrajowego. W Ohio kandydat na licencję musi ukończyć 120 godzin edukacji w klasie. Od tego czasu każdego kolejnego roku posiadacz licencji musi uczestniczyć w kształceniu ustawicznym, aby być na bieżąco ze zmianami krajowymi i krajowymi.
Wiele stanów zawarło również umowy wzajemne z innymi państwami, pozwalające licencjonowanej osobie z danego stanu na przystąpienie do egzaminu drugiego stanu bez konieczności ukończenia wymagań kursu lub, w niektórych przypadkach, tylko do egzaminu z prawa stanowego.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami (lub, w niektórych stanach, kwalifikujący się pośrednik)
Po zdobyciu kilku lat doświadczenia w sprzedaży nieruchomości sprzedawca może zdecydować się na uzyskanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami (lub głównego / kwalifikującego się brokera) w celu posiadania, zarządzania lub prowadzenia własnego biura maklerskiego. Ponadto w niektórych stanach absolwenci szkół wyższych mogą ubiegać się o licencję maklera bez lat doświadczenia. Absolwenci szkół wyższych zaliczają się do tej kategorii po ukończeniu wymaganych przez państwo kursów. Kalifornia zezwala licencjonowanym prawnikom na zostanie brokerami po zdaniu egzaminu na brokera bez konieczności przechodzenia wymaganych kursów wymaganych od agenta. Zwykle trzeba zdać więcej zajęć i egzamin państwowy brokera z prawa nieruchomości. Po uzyskaniu licencji brokera,bpośrednik w obrocie nieruchomościami może nadal pracować dla innego brokera w podobnym charakterze jak wcześniej (często nazywany brokerem lub brokerem stowarzyszonym) lub przejąć własne biuro maklerskie i zatrudnić innych sprzedawców (lub brokerów), licencjobiorców. Zostanie kierownikiem oddziału może, ale nie musi, wymagać licencji maklera. W niektórych stanach licencjonowani prawnicy mogą zostać pośrednikami w obrocie nieruchomościami bez zdawania żadnego egzaminu. W niektórych stanach nie ma „sprzedawców”, ponieważ wszyscy licencjobiorcy są maklerami.[9]
Relacje agencyjne z klientami a nieagencyjne relacje z klientami
Relacja: Tradycyjnie, broker zapewnia tradycyjną, opartą na prowizji, pełną obsługę relację brokerską na podstawie podpisanej umowy ze sprzedającym lub umowy o „reprezentacji kupującego” z kupującym, tworząc w ten sposób na mocy prawa zwyczajowego w większości stanów relację agencyjną z powiernikiem zobowiązania. Sprzedawca lub kupujący jest wówczas klientem brokera. Niektóre stany mają również statuty, które określają i kontrolują charakter reprezentacji.
Relacje agencyjne w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych obejmują zastępstwo prawne zleceniodawcy przez pośrednika w obrocie nieruchomościami (w imieniu firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami), niezależnie od tego, czy ta osoba jest kupującym, czy sprzedającym. Broker i jego licencjonowani sprzedawcy nieruchomości (sprzedawcy lub pośrednicy) stają się następnie agentami zleceniodawcy.
Relacja niezwiązana z agencją: w przypadku braku pisemnej umowy lub stosunku powierniczego pośrednik w obrocie nieruchomościami i jego personel sprzedaży współpracują z mocodawcą, który jest znany jako klient brokera. Kiedy kupujący, który nie zawarł umowy agencyjnej kupującego z brokerem, kupuje nieruchomość, ten broker działa jako sub-agent pośrednika sprzedającego. Gdy sprzedawca decyduje się na współpracę z brokerem transakcji, nie jest tworzona relacja agencyjna.
Wyznaczona agencja
Najnowszym osiągnięciem w praktyce nieruchomości jest „wyznaczona agencja”, która została utworzona w celu umożliwienia indywidualnym licencjobiorcom w ramach tej samej firmy, wyznaczonym przez głównego maklera, pełnienie funkcji agentów dla indywidualnych kupujących i sprzedających w ramach tej samej transakcji. A zatem w teorii dwóch agentów w tej samej firmie pełni ściśle powiernicze role dla swoich klientów. Niektóre stany przyjęły tę praktykę w swoim prawie stanowym, a inne uznały, że funkcja ta jest z natury problematyczna, podobnie jak podwójna agencja. Praktyka została wymyślona i promowana przez większe firmy, aby teoretycznie umożliwić obsługę całej transakcji w domu bez tworzenia konfliktu interesów w firmie
Rodzaje usług, które może świadczyć broker
W niektórych jurysdykcjach usługi w zakresie nieruchomości są również nazywane usługami handlowymi . Ponieważ prawa każdej prowincji i stanu mogą się różnić, ogólnie zaleca się, aby potencjalni sprzedawcy lub kupujący skonsultowali się z licencjonowanym specjalistą od nieruchomości.
Kilka przykładów:
Porównawcza analiza rynku (CMA) - oszacowanie wartości nieruchomości w porównaniu z innymi. Różni się to od wyceny, ponieważ nieruchomość obecnie wystawiana na sprzedaż może zostać wzięta pod uwagę. (konkurs na przedmiotową nieruchomość)
Total Market Overview - obiektywna metoda określania wartości nieruchomości, w przypadku której CMA jest subiektywna.
Broker Price Opinion - oszacowanie wartości nieruchomości lub potencjalnej ceny sprzedaży
Wycena nieruchomości - w większości stanów tylko wtedy, gdy makler jest również licencjonowany jako rzeczoznawca.
Ekspozycja - sprzedaż nieruchomości potencjalnym nabywcom.
Ułatwienie zakupu - prowadzenie kupującego przez proces.
Ułatwienie sprzedaży - prowadzenie sprzedawcy przez proces sprzedaży.
Przygotowanie dokumentów FSBO - przygotowanie niezbędnych formalności dla sprzedawców "na sprzedaż przez właściciela".
Home Selling Kit - poradniki, które doradzają, jak wprowadzać na rynek i sprzedawać nieruchomość.
Konsultacje godzinowe za opłatą, w zależności od potrzeb klienta.
Leasing za opłatą lub procent od wartości leasingu brutto.
Zarządzanie własnością
Wymiana własności.
Nieruchomość na aukcjach. - w większości stanów tylko wtedy, gdy broker jest również licencjonowany jako licytator.
Przygotowywanie umów i leasingu. (nie we wszystkich stanach)
Usługi te również się zmieniają, ponieważ różne trendy na rynku nieruchomości zmieniają branżę.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i sprzedawcy
Usługi świadczone na rzecz sprzedawcy jako klienta
Po podpisaniu umowy notowania ze sprzedającym chcącym sprzedać nieruchomość, dom maklerski stara się zarobić prowizję, znajdując kupca i sporządzając ofertę, dokument prawny, na nieruchomość sprzedającego za możliwie najwyższą cenę na najlepszych warunkach za sprzedawca. W Kanadzie i Stanach Zjednoczonych większość przepisów wymaga, aby agent nieruchomości przekazywał sprzedającemu wszystkie pisemne oferty do rozpatrzenia lub przeglądu.
Aby pomóc w osiągnięciu celu, jakim jest znalezienie kupujących, agencja nieruchomości zwykle wykonuje następujące czynności: [ potrzebne źródło ]
Zawiera listę nieruchomości do publicznej sprzedaży, często w systemie MLS, oprócz innych metod.
Udostępnia sprzedającemu informację o stanie nieruchomości (jeśli jest to wymagane przez prawo) oraz inne niezbędne formularze.
Utrzymuje klienta na bieżąco z gwałtownymi zmianami w branży nieruchomości , wahaniami warunków rynkowych oraz dostępnością i zapotrzebowaniem na inwentaryzację nieruchomości w okolicy.
Przygotowuje dokumenty opisujące nieruchomość na reklamy, broszury, dni otwarte itp.
Umieszcza na nieruchomości znak „Sprzedam” wskazujący sposób kontaktu z biurem nieruchomości i agentem.
reklamuje nieruchomość, która może obejmować media społecznościowe i marketing cyfrowy oprócz reklam papierowych.
Prowadzi otwarty dom, aby pokazać nieruchomość.
Służy jako osoba kontaktowa, która może odpowiedzieć na wszelkie pytania dotyczące nieruchomości i ustalić harmonogram pokazujący terminy.
Zapewnia, że kupujący są wstępnie sprawdzeni i mają kwalifikacje finansowe do zakupu nieruchomości. (Sprzedawcy powinni być świadomi, że ostateczne słowo należy do subemitenta każdej pożyczki hipotecznej).
Negocjuje cenę w imieniu sprzedających.
Przygotowuje dokumentację prawną lub „umowę kupna-sprzedaży” dotyczącą przebiegu transakcji.
Pełni funkcję powiernika sprzedającego, co może obejmować przygotowanie standardowej umowy kupna nieruchomości.
Posiada gorliwe płatności czek w depozycie od kupującego (S) aż do zamknięcia , jeśli to konieczne. W wielu stanach zamknięciem jest spotkanie kupującego ze sprzedającym, podczas którego następuje przeniesienie własności, a tytuł zostaje przeniesiony w drodze aktu . W innych stanach, zwłaszcza na Zachodzie, zamknięcia mają miejsce w określonym okresie escrow, kiedy kupujący i sprzedający podpisują odpowiednie dokumenty przenoszące tytuł własności, ale się nie spotykają.
Negocjuje w imieniu klienta po zakończeniu inspekcji nieruchomości. Często konieczność uzyskania szacunków dotyczących napraw.
Chroni interesy prawne klienta (wraz z prawnikiem) w obliczu trudnych negocjacji lub mylących umów.
Umowa aukcyjna
Główny artykuł: Umowa giełdowa
Między brokerem a sprzedającym istnieje kilka rodzajów umów aukcyjnych. Można je zdefiniować jako:
Wyłączne prawo do sprzedaży
Broker ma wyłączne prawo do sprzedaży nieruchomości i reprezentuje wyłącznie sprzedającego. Nazywa się to agencją sprzedającą . Jednak dom maklerski oferuje również współpracę z innymi pośrednikami i zgadza się na umożliwienie im pokazania nieruchomości potencjalnym nabywcom oraz oferuje udział w całkowitej prowizji od nieruchomości.
Ekskluzywna agencja
Wyłączna agencja zezwala tylko pośrednikowi na sprzedaż nieruchomości i żadna oferta rekompensaty nie jest nigdy składana innemu brokerowi. W takim przypadku nieruchomość nigdy nie zostanie wpisana do MLS. Oczywiście ogranicza to ekspozycję nieruchomości tylko do jednej agencji.
Otwórz aukcję
Nieruchomość jest dostępna do sprzedaży przez każdego specjalistę od nieruchomości, który może reklamować, pokazywać lub negocjować sprzedaż. Broker / agent, który jako pierwszy przedstawi akceptowalną ofertę, otrzyma rekompensatę. Firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami zazwyczaj wymagają podpisania przez sprzedającego pisemnej umowy dotyczącej otwartej aukcji, aby zapewnić wypłatę prowizji w przypadku sprzedaży.
Chociaż mogą istnieć inne sposoby prowadzenia działalności, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zwykle zarabia na prowizji po zawarciu przez pośrednika nieruchomości i sprzedającego umowy o notowanie i spełnieniu uzgodnionych warunków określonych w tej umowie. Nieruchomość sprzedającego jest następnie wystawiana na sprzedaż.
W większości krajów Ameryki Północnej umowa aukcyjna lub umowa między brokerem a sprzedającym musi zawierać następujące elementy:
daty rozpoczęcia i zakończenia umowy;
cena, za jaką nieruchomość będzie oferowana do sprzedaży;
wysokość odszkodowania należnego brokerowi;
ile, jeśli w ogóle, odszkodowanie zostanie zaoferowane współpracującemu brokerowi, który może sprowadzić kupującego (wymagane w przypadku aukcji MLS).
Aukcje netto: Aukcje nieruchomości po uzgodnionej cenie netto, którą sprzedający chce otrzymać z nadwyżką przekazaną brokerowi jako prowizja. W wielu stanach, w tym w Georgii, New Jersey i Wirginii [18 VAC §135-20-280 (5)], notowania netto są nielegalne, inne stany, takie jak Kalifornia i Teksas, odradzają takie praktyki i mają przepisy prawne mające na celu unikanie manipulacji i nieuczciwych transakcje [22 TAC § 535 lit. b)] i c).
Prowizje maklerskie
Mając na uwadze skuteczne znalezienie nabywcy nieruchomości przez dom maklerski, pośrednik przewiduje otrzymanie prowizji za usługi świadczone przez dom maklerski. Zwykle wypłata prowizji na rzecz domu maklerskiego uzależniona jest od znalezienia kupca na nieruchomość, pomyślnej negocjacji umowy kupna-sprzedaży pomiędzy kupującym a sprzedającym lub rozliczenia transakcji i wymiany pieniędzy pomiędzy kupującym a sprzedającym. Zgodnie z prawem zwyczajowym pośrednik w obrocie nieruchomościami jest uprawniony do otrzymania prowizji, niezależnie od tego, czy sprzedaż faktycznie ma miejsce, po znalezieniu kupującego, który jest gotowy, chętny i zdolny do zakupu mieszkania. [11]Średnia prowizja od nieruchomości pobierana od sprzedającego przez agenta wystawiającego (sprzedającego) wynosi 6% ceny zakupu. Zazwyczaj prowizja ta jest dzielona równo między agentów sprzedającego i kupującego, przy czym agent kupującego zazwyczaj otrzymuje prowizję w wysokości 3% ceny zakupu sprzedanego domu.
W Ameryce Północnej prowizje od transakcji na rynku nieruchomości podlegają negocjacji, a nowe usługi w zakresie trendów na rynku nieruchomości stworzyły sposoby negocjowania stawek. Lokalna sprzedaż nieruchomości zwykle determinuje wysokość uzgodnionej prowizji. Prowizja od nieruchomości jest zwykle płacona przez sprzedającego po zamknięciu transakcji, zgodnie z opisem w umowie wystawienia.
Ekonomista Steven D. Levitt w swojej książce Freakonomics z 2005 roku stwierdził, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają nieodłączny konflikt interesów ze sprzedawcami, których reprezentują, ponieważ ich prowizja daje im większą motywację do szybkiej sprzedaży niż do sprzedaży po wyższej cenie. Levitt poparł swój argument badaniami, w których wykazano, że brokerzy mają tendencję do wystawiania własnych domów na dłużej i otrzymują za nie wyższe ceny w porównaniu z pracą dla swoich klientów. Doszedł do wniosku, że prowizje maklerskie w przyszłości spadną. [12] Badanie przeprowadzone przez innych ekonomistów z 2008 r. Wykazało, że porównując usługi maklerskie bez usług notowań, pośrednictwo znacznie obniżyło średnią cenę sprzedaży. [13]
RESPA
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy współpracują z pożyczkodawcami, nie mogą otrzymać od pożyczkodawcy żadnej rekompensaty za skierowanie klienta indywidualnego do konkretnego pożyczkodawcy. Takie postępowanie stanowiłoby naruszenie prawa federalnego Stanów Zjednoczonych, znanego jako Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA). Transakcje handlowe są zwolnione z RESPA. Wszelkie rekompensaty pożyczkodawcy dla brokera muszą zostać ujawnione wszystkim stronom. Prowizję można również uiścić podczas negocjacji podstawy umowy ze sprzedawcą i agentem.
Skrytka
Za zgodą sprzedawcy na zamieszkanych domach umieszcza się skrytkę , a po umówieniu się na spotkanie z właścicielem domu agenci mogą pokazać dom potencjalnym nabywcom. Kiedy nieruchomość jest pusta, na drzwiach wejściowych zazwyczaj umieszcza się skrytkę. Pośrednik aukcyjny pomaga w organizowaniu pokazów nieruchomości przez różnych agentów nieruchomości ze wszystkich firm powiązanych z MLS. W skrytce znajduje się klucz do drzwi posesji, a otwarcie jej mogą dokonać jedynie licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami.
Dzielone prowizje z brokerami kooperacyjnymi
Jeśli jakikolwiek pośrednik kupującego lub jego agenci sprowadzą kupującego za nieruchomość, pośrednik kupującego zazwyczaj otrzymywałby rekompensatę w postaci prowizji od spółdzielni pochodzącej z całości oferowanej pośrednikowi notowanemu, często około połowy pełnej prowizji od sprzedającego. Jeśli agent lub sprzedawca pracujący dla brokera kupującego sprowadza kupującego po nieruchomość, wówczas pośrednik kupującego zwykle rekompensuje swojemu agentowi ułamek prowizji od spółdzielni, ponownie ustalonej w oddzielnej umowie. Pośrednictwo dyskontowe może zaoferować obniżoną prowizję, jeśli nie jest zaangażowane żadne inne biuro maklerskie i nie wypłacono prowizji spółdzielczej.
Jeżeli nie ma współprowizji do zapłacenia innemu domowi maklerskiemu, biuro maklerskie otrzymuje pełną kwotę prowizji pomniejszoną o wszelkie inne rodzaje kosztów.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i kupujący
Usługi świadczone na rzecz kupujących
Kupujący jako klienci
Wraz ze wzrostem praktyki domów maklerskich kupujących w Stanach Zjednoczonych, agenci (działający pod ich pośrednikami) mogli reprezentować kupujących w transakcji na podstawie pisemnej „Umowy agencyjnej kupującego”, podobnie jak w przypadku „Umowy aukcyjnej” dla sprzedających, o których mowa powyżej. . W tym przypadku kupujący są klientami domu maklerskiego.
Niektóre domy maklerskie reprezentują tylko kupujących i są znane jako wyłączni agenci kupujących (EBA). Consumer Reports stwierdza: „Możesz znaleźć prawdziwego agenta kupującego tylko w firmie, która nie akceptuje ofert”. Zaletą korzystania z wyłącznego agenta kupującego jest to, że pozwala on uniknąć konfliktów interesów, działając w najlepszym interesie kupującego, a nie sprzedającego, unikać domów i okolic, które mogą źle radzić sobie na rynku, zapewnić, że kupujący nie będzie nieświadomie przepłacać za nieruchomość, w pełni informować kupującego o niekorzystnych warunkach, zachęcać go do składania ofert w oparciu o prawdziwą wartość zamiast ceny katalogowej i pracować nad oszczędzaniem pieniędzy kupującego. Agencja zajmująca się kupnem zleciła badanie, które wykazało, że domy kupione przez EBA były 17 razy mniej narażone na przejęcie.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami podejmuje następujące działania na rzecz nabywców nieruchomości tylko wtedy, gdy reprezentują kupujących za pomocą jakiejś formy pisemnej umowy kupna-pośrednictwa:
Znajdź nieruchomość zgodnie z potrzebami kupujących, specyfikacjami i kosztami.
Zabierz kupujących do i pokaż im nieruchomości dostępne na sprzedaż.
Kupujący dokonują wstępnej selekcji, aby upewnić się, że posiadają kwalifikacje finansowe do zakupu przedstawionych nieruchomości (lub skorzystaj z usług specjalisty ds. Kredytów hipotecznych, specjalisty od kredytów hipotecznych takiego banku lub alternatywnie brokera hipotecznego , aby wykonać to zadanie).
Negocjuj cenę i warunki w imieniu kupujących.
Przygotuj standardową umowę kupna nieruchomości.
Działaj jako powiernik kupującego.
Znajdź nieruchomość zgodnie z potrzebami, specyfikacjami i przystępną ceną kupujących.
Pomóż kupującemu w złożeniu oferty dotyczącej nieruchomości.
Kupujący jako klienci
W większości stanów do lat dziewięćdziesiątych nabywcy, którzy współpracowali z agentem pośrednika w znalezieniu domu, byli klientami biura maklerskiego, ponieważ pośrednik reprezentował tylko sprzedawców.
Obecnie prawa stanowe są różne. Kupujący lub sprzedający mogą być reprezentowani. Zwykle wymagana jest pisemna umowa „Pośrednictwo kupującego”, aby kupujący miał reprezentację (niezależnie od tego, która strona płaci prowizję), chociaż poprzez swoje działania agent może ustanowić przedstawicielstwo.
Edukacja
Osoba może uczęszczać na kurs przedlicencyjny trwający 60 godzin, a następnie zostać sprawdzony przez państwo w celu uzyskania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Po przejściu, nowy licencjobiorca musi złożyć licencję w istniejącej firmie zajmującej się nieruchomościami, zarządzanej przez maklera. Wymagania różnią się w zależności od stanu, ale po pewnym okresie pracy jako agent można wrócić do klasy i przetestować, aby zostać brokerem. Na przykład w Kalifornii i na Florydzie wymagane jest co najmniej dwuletnie doświadczenie jako licencjonowany agent na pełny etat w ciągu ostatnich 5 lat. Gdzie jako Indiana wymaga tylko jednego roku doświadczenia jako sprzedawca nieruchomości, a Arizona wymaga trzech z poprzednich pięciu lat. Brokerzy mogą zarządzać firmami lub być ich właścicielami. Każdy oddział większej firmy z branży nieruchomości musi być zarządzany przez pośrednika.
Stany wydają licencje na okres wieloletni i wymagają od agentów nieruchomości i brokerów kontynuacji edukacji przed odnowieniem ich licencji. Na przykład licencjobiorcy z Kalifornii muszą co 4 lata ukończyć 45 godzin kształcenia ustawicznego w zakresie takich tematów, jak agencja, obsługa funduszy powierniczych, ochrona konsumentów, uczciwe warunki mieszkaniowe, etyka i zarządzanie ryzykiem. Wiele stanów uznaje licencje z innych stanów i wydaje licencje obecnym agentom i firmom na żądanie bez dodatkowej edukacji lub testów, jednak licencja musi zostać przyznana przed świadczeniem usług związanych z nieruchomościami w stanie.
Kalifornia nie ma wzajemności licencji z innymi stanami. Osoba ubiegająca się o licencję nie musi jednak być mieszkańcem Kalifornii, aby uzyskać licencję.
W stanie Illinois licencja sprzedawcy została zastąpiona licencją brokera w 2011 r. Nowa licencja wymaga 90 godzin edukacji przed uzyskaniem licencji, z których 15 musi być interaktywna, a 30 godzin edukacji po uzyskaniu licencji. Wymóg edukacji przed uzyskaniem licencji obejmuje 75-godzinny kurs tematyczny i 15-godzinny kurs dotyczący zasad dotyczących nieruchomości.
Organizacje
Istnieje kilka znaczących grup, które promują branżę nieruchomości i pomagają jej członkom.
National Association of Realtors (NAR) jest największą organizacją rzeczywistym nieruchomości i jeden z największych grup handlowych w dowolnym miejscu. Ich liczba członków przekracza milion. NAR ma również rozdziały stanowe, a także tysiące rozdziałów lokalnych. Po dołączeniu do lokalnego oddziału nowy członek jest automatycznie zapisywany do organizacji stanowych i krajowych. Kiedy dyrektorzy firmy dołączają, wszyscy licencjonowani agenci w tej firmie również muszą należeć. Pośrednik jest pośrednik nieruchomości lub sprzedawca, który jest również członkiem Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, który jest stowarzyszeniem przemysłu. Słowo „Realtor” jest zarejestrowanym znakiem towarowym, chronionym prawem Stanów Zjednoczonych i prawem międzynarodowym.
Komitet Działań Politycznych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (RPAC) jest odrębnym podmiotem, a także ramieniem lobbingowym NAR. W 2005 roku uznano je za największe PAC w Stanach Zjednoczonych. Według realtor.org, RPAC jest największym uczestnikiem bezpośrednich datków dla kandydatów federalnych.
Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAREB) zostało założone w 1947 roku jako alternatywa dla Afroamerykanów, którzy zostali wykluczeni z dominującego NAR. Obie grupy pozwalają członkom dołączać bez względu na rasę. Jednak NAREB historycznie była grupą skupioną na Afroamerykanach, która skupiała się na rozwoju zasobów mieszkaniowych dla populacji międzymiastowych.
The Real Estate Institute of Canada (REIC) został założony w 1955 roku i jest organizacją członkowską non-profit oferującą kursy kształcenia ustawicznego i programy nominacji dla kanadyjskich specjalistów od nieruchomości w wielu sektorach.